Что такое отчуждение объекта недвижимости

 

Что такое отчуждение недвижимого имущества и каковы основания для этой процедуры. В каких случаях необходимо отчуждение недвижимости и каков порядок этого процесса - особенности и нюансы. Что такое отчуждение недвижимого имущества. Добровольное и принудительное отчуждение. Отчуждение доли квартиры, особенности таких сделок. Согласие на отчуждение. Какие документы необходимо готовить при отчуждении имущества.

Понятие «отчуждение»

Проще говоря, отчуждение — это дарение. Однако используется данный термин, так как в юридических документов такого термина, как «дарение», просто не существует, его заменяет понятие «отчуждение». Хотя используется данное понятие не только в случае подобных взаимоотношений.

Итак, в понятие «отчуждения» входят следующие случаи:

  • Добровольный отказ от права на имущество.
  • Предоставление временного права на употребление имущества одним лицом в пользу другого лица.
  • Утрата права на использование имущества.
  • Утрата имущества или его гибель, что ведет к утрате прав на имущество.
  • Невозможность использовать свои права на имущество по решению суда.

Существуют и другие ситуации, которые могут реализовать данное понятие. Важно — отчуждение считается произведенным в момент, когда имущество переходит в собственность другого лица на основании приобретенного им права и произведенной регистрации этого права в реестре.

Сторона, передающая права, может быть представлена как физическим, так и юридическим лицом, а также муниципальным объектом. Сторона, которая эти права получает, может быть представлена также как физическим лицом — гражданином РФ, имеющим дееспособность, так и юридическим лицом, ведущим деятельность любого рода — как коммерческую, так и не коммерческую.

Важно также отметить, что процесс может считаться совершенным лишь при регистрации права на владение имуществом. Данный процесс оформляется документально по законодательно оформленным правилам. Регистрируется право в специальном государственном реестре учета недвижимого имущества.

Отчуждение жилья по договору ренты

Один из вариантов передачи прав на жилье, распространенный среди одиноких пенсионеров, – договор ренты, предусматривающий отчуждение недвижимости в обмен на периодические рентные платежи и предоставление средств на содержание (ст. 583 ГК).

Проще говоря, жилье передается в собственность лица, которое взамен обязуется обеспечивать бывшего владельца материально до конца его жизни. При этом получатель ренты продолжает проживать в переданном помещении – его нельзя выселить принудительно.

Новый владелец может продать жилье, но даже это не дает ему право на выселение бывшего собственника – рента обременяет недвижимость.

Закон допускает оформление трех видов ренты:

  1. Постоянная, то есть фактически бессрочная, если срок окончания договора не установлен. Право требовать выплаты может передаваться третьим лицам или в порядке наследования.
  2. Пожизненная, то есть предусматривающая выплаты и иные представления до смерти получателя ренты.
  3. Пожизненное содержание с иждивением. На плательщика возлагается обязанность не только платить ренту, но и обеспечивать получателя всеми необходимыми средствами для жизни, в том числе жильем.

Согласно ст. 584 ГК, любой такой договор подлежит нотариальному удостоверению и регистрации в Росреестре.

Если плательщик нарушит обязательства, например, просрочит плату, получатель вправе требовать уплаты пени. При существенных нарушениях договора получатель платежей может настоять его расторжении.
Блок: 9/14 Кол-во символов: 1529
Источник:

Какие документы нужны для отчуждения имущества?

Большая часть сделок по отчуждению имущества представляет собой продажу или передачу недвижимости. Другие варианты отчуждения (дарение или конфискация) на практике встречаются гораздо реже.

Перечень документов продавца для оформления договора отчуждения (продажа квартиры):

  • Правоустанавливающий документ (который подтверждает его право на владение недвижимостью). Варианты приобретения:
    • купил (договор купли-продажи);
    • получил в подарок или обменял (договор дарения или мены);
    • приватизировал (документ о приватизации);
    • получил в наследство (свидетельство о праве на наследство).
  • Правоподтверждающие документы (доказывают, что недвижимость принадлежит именно этому продавцу). С 1 января 2019 года государственную регистрацию недвижимости подтверждает выписка из ЕГРН. Туда же включен еще один важный пункт: о том, на квартире нет никаких обременений и арестов.
  • Удостоверение личности продавца (паспорт).
  • Копия финансового лицевого счета и справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
  • Подписанный договор купли-продажи (именно он с юридической точки зрения фиксирует процесс отчуждения имущества).
  • Факт перехода прав подтверждает только официальная госрегистрация прав в реестре. Где получают разрешение? После купли-продажи недвижимости нужно заказывать новую выписку из ЕГРН. Придется оплатить госпошлину и налог на продажу недвижимости (если квартира находилась в собственности меньше трех или пяти лет – зависит от момента покупки).
  • Согласие супруги на продажу квартиры или доли в ней (если квартира приобреталась в браке). Все собственники недвижимости должны быть согласны на продажу! А еще понадобится согласие органов опеки, если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние.

Отчуждение доли в праве собственности на недвижимость

Фото 2

Иногда жилье находится в собственности сразу нескольких лиц. В зависимости от того, выделены ли доли у собственников, недвижимость бывает совместной или долевой, от чего зависит процедура перехода прав к третьим лицам.

Например, отчуждение доли квартиры совместной общей собственности – это продажа или дарение третьим лицам имущества супругов. Если один из них, будучи в браке, приобрел долю в праве собственности (например, ½ квартиры), и это произошло не в порядке наследования/дарения, собственниками считаются оба супруга. Следовательно, продажа возможна лишь по согласию обоих.

Другое дело, если приобретенная ими квартира была разделена. Например, после раздела общей собственности каждый из супругов получил по ½ квартиры. В этом случае и муж, и жена могут свободно распоряжаться своими долями.

Неотъемлемое условие продажи доли квартиры – отчуждение части общего имущества в многоквартирном доме. Помимо личного, в МКД есть и общее имущество собственников:

  • кладовые,
  • подвальные помещения,
  • паркоместа,
  • подъездные пролеты и так далее.

Каждый из собственников имеет свою долю в нем, передать которую он может лишь вместе с квартирой. Таким образом, передача доли в праве собственности сопровождается отчуждением пропорциональной доли в общем имуществе.

Блок: 12/14 Кол-во символов: 1313
Источник:

Отчуждение доли в квартире

Право на добровольное отчуждение недвижимости предоставляется каждому гражданину, у которого она пребывает в собственности. Отчуждение земель – это не одно и то же, что и продажа квартиры. В последнем случае существует вероятность возникновения проблем.

Одна из сложностей – отказ от права собственности на квартиру, если лицу принадлежит только ее часть (то есть доля), а не весь объект.

Эта проблема регулируется 250 статьей Гражданского кодекса России. Она накладывает определенные ограничения на процесс отчуждения:

  1. Лицо, продающее свою долю в квартире, обязано в письменном виде оповестить всех остальных собственников о своем намерении. Извещение должно содержать информацию о точной стоимости недвижимости, в соответствии с которой она будет продаваться сторонним лицам.
  2. В течение 1 месяца другие собственники должны либо выступить в качестве покупателей, либо составить письменный отказ от приобретения доли. Если имеет место второй вариант действий, необязательно ждать 1 месяц, поскольку разрешается приступать к отчуждению сразу после получения отказа.
  3. Если кто-то из других собственников согласился приобрести долю, она должна быть продана ему, поскольку такие лица имеют преимущественное право покупки объекта.

Важно! Преимущественное право не используется, если долю продают на публичных торгах.

Если собственник доли не оповестил других граждан о предстоящей сделке, продал ее до истечения срока или получения отказа, такое отчуждение объекта недвижимости будет в дальнейшем оспорено другими долевыми владельцами собственности.

Отчуждение имущества: разбираемся детально

Фото 3

За нарушение порядка распоряжением нежилыми помещениями предусмотрена административная ответственность в соответствии со ст. Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях. Территориальные органы ПФР при наличии высвободившихся нежилых помещений могут обратиться за разрешением на отчуждение, в том числе продажу, указанных помещений в территориальный орган Министерства имущественных отношений Российской Федерации или в уполномоченный Минимуществом России КУГИ субъекта Российской Федерации, ПФР в данном случае лишь согласовывает разрешение на отчуждение нежилого помещения. При этом территориальный орган ПФР должен добиваться зачисления вырученных от продажи нежилых помещений средств в бюджет ПФР.

Важно

Новый же законопроект говорит не о равноценном возмещении (равной стоимости), а о некоем «равнозначном» жилом помещении того же размера, которое, как мы понимаем, будет расположено в ином районе города Москвы и о равной стоимости говорить не приходится. В соответствии со ст. 15 Конституции, Конституция Российской Федерации имеет высшую юридическую силу, прямое действие и применяется на всей территории Российской Федерации. Законы и иные правовые акты, принимаемые в Российской Федерации, не должны противоречить Конституции Российской Федерации.

В данном случае мы наблюдаем принятие закона, прямо противоречащего Конституции РФ. Таким образом можно говорить о том, что любые принятые решения судов о принудительном заключении договора «определяющего переход права собственности на равнозначное жилое помещение» повлекут немедленные жалобы в Конституционный суд РФ.

Блок: 6/7 Кол-во символов: 1678
Источник:

Отчуждение недвижимости по дарственной

Дарственная – это договор об отчуждении недвижимого имущества родственнику или другому лицу на безвозмездной основе (ст. 572 ГК). Даритель передает право собственности на квартиру/землю или обещает подарить эту недвижимость в будущем. При этом он не вправе требовать от второй стороны встречного представления (платы за подарок, другой вещи или услуги), иначе договор станет недействительным.

В любой момент до передачи дара одаряемый вправе от него отказаться. Но если отказ нанес дарителю ущерб, он имеет право на его возмещение.

Даритель может расторгнуть договор, если одаряемый совершит покушение на жизнь и здоровье его самого или близких родственников (ст. 578 ГК).

Если было оформлено обещание дарения в будущем, но материальное положение дарителя значительно ухудшилось, он вправе отказаться от исполнения договора (ст. 577 ГК).

Особых условий для заключения этого типа соглашений не предусмотрено. Его можно составить в простой письменной форме без нотариального удостоверения. Регистрации подлежит лишь переход прав на недвижимость.

Предлагаем ознакомиться с типовым договором дарения. Просмотреть документ

Скачать (DOC, 30KB)

Фото 3

Добровольное и принудительное отчуждение: отличия и особенности

Как упоминалось выше, процедура отчуждения недвижимого имущества может быть добровольной и принудительной. Этот критерий принципиально отличает разные процессы перехода права собственности на жилье или землю. Рассмотрим эти особенности подробнее.

Добровольная передача недвижимости

Добровольное отчуждение недвижимости – это сделка, которая является выражением внутренней воли каждой из сторон. Следовательно, оба участника осознанно идут на заключение договора и согласны осуществить переход права собственности на недвижимость. Только в этом случае отчуждение считается добровольным.

Добровольность как выражение внутренней воли стороны сделки не соблюдается в случае подписания договора:

  • недееспособным, ограниченным в дееспособности или несовершеннолетним лицом;
  • представителем недееспособного, если сделка нарушает интересы его подопечного;
  • представителем собственника, если доверенность не дает полномочий на отчуждение;
  • под влиянием заблуждения, обмана, угрозы или насилия;
  • собственником, состояние которого не позволяло понимать значение своих действий и руководить ими.

Сделка по отчуждению недвижимости, подписанная собственником недобровольно, недействительна.

Согласие супруга на отчуждение

Если собственник приобрел объект в браке, обязательным условием любой сделки в его отношении является нотариально удостоверенное согласие супруга на отчуждение недвижимости. Согласно п. 2 ст. 34 Семейного кодекса, все, что супруги приобрели после заключения брака, считаются их совместной собственностью, независимо от того, на кого зарегистрировано имущество.

Если супруг планирует распорядиться общим имуществом, для государственной регистрации перехода прав потребуется оформленное у нотариуса супружеское согласие. В противном случае сделка может быть признана недействительной.

При продаже квартиры, в которой прописан или имеет долю в праве собственности ребенок, придется заручиться одобрением органов опеки. Чтобы его получить, следует доказать, что взамен продаваемого жилья ребенка обеспечат равноценными квадратными метрами.

Правила оформления добровольного отчуждения

Сделки по переходу права собственности на недвижимость оформляются в письменном виде. Это связано с процедурой дальнейшей госрегистрации, ведь один экземпляр соглашения нужно представить в Росреестр.

Кроме того, при подготовке сделки должны быть соблюдены следующие правила удостоверения договоров и их заключения:

  • собственник представляет все правоустанавливающие и технические документы на объект, сообщает приобретателю о наложенных обременениях и правах третьих лиц;
  • стороны указывают в договоре полное описание объекта в соответствии с техпаспортом, цену купли-продажи, информацию об участниках сделки с указанием паспортных и иных данных;
  • сторонам рекомендуется оговорить порядок (например, подписание передаточного акта) и сроки передачи недвижимости, порядок и сроки расчетов, ответственность;
  • передачу задатка рекомендуется оформлять дополнительной распиской;
  • заранее нужно определить и указать в договоре, кто займется переоформлением в Росреестре и понесет связанные с этим расходы;
  • приветствуется удостоверение нотариусом. Оно позволит подтвердить безоговорочную законность сделки.

Ознакомьтесь с образцом типового договора. Просмотреть документ

Скачать (DOC, 42KB)

Принудительное изъятие недвижимости

Любое отчуждение недвижимости без волеизъявления собственника является принудительным. Потому его невозможно оформить какой-либо сделкой. Изъятие всегда происходит по решению суда, службы судебных приставов или органа исполнительной власти.

Согласно п. 2 ст. 235 ГК, принудительное отчуждение недвижимого имущества у собственника возможно в случаях:

  • обращения взыскания в рамках исполнительного производства, например, при крупной кредитной задолженности;
  • изъятия земли в связи с ее ненадлежащим использованием или неиспользованием по назначению, например, если на участке для ИЖС в течение 3 лет не начато строительство;
  • изъятия участка для государственных и муниципальных нужд, например, для постройки автомагистралей или ЛЭП;
  • конфискации по приговору суда, например, если недвижимость приобретена преступным путем;
  • реквизиции, если возникли чрезвычайные обстоятельства: стихийное бедствие, техногенная катастрофа и так далее.

О других случаях принудительного изъятия читайте в статье «Конфискация недвижимости в 2019 году».

Виды отчуждения имущества

Фото 5

Право собственности может возникнуть при заключении следующих видов сделок:

  • При обмене недвижимого объекта.
  • Приобретении.
  • Изготовлении вещей.
  • Дарении объекта.
  • Наследовании.
  • Присвоении найденных вещей.

Все вышеперечисленные виды сделки относятся к отчуждению собственности.

Право собственности может возникнуть не только на имущественные объекты движимого, но и недвижимого вида. Полный список объектов, на которые распространяется данное право, прописано в законе РФ. Но самое главное заключается в том, что данный перечень регулярно обновляется. Право собственности может прекратиться исключительно в том случае, если человек откажется от вещи либо уничтожит её.

Отчуждение недвижимости представителем

Отчуждать недвижимость имеют право лица, уполномоченные собственником. Если владелец находится за пределами государства и не может приехать для заключения сделки или ему не позволяет это сделать состояние здоровья, он вправе назначить представителя.

Право лица отчуждать недвижимость собственника должно быть подтверждено нотариально удостоверенной доверенностью.

Типовой образец доверенности на отчуждение недвижимости приведен ниже. Просмотреть документ

Скачать (DOC, 38KB)

Такой документ, помимо общих сведений о доверителе и доверенном лице, должен содержать подробное описание правомочий представителя. В частности:

  • собственно поручение на отчуждение с уточнением вида сделки;
  • описание отчуждаемого объекта, цена;
  • запрет на перепоручение и другие ограничения;
  • прочие права, которыми наделяется представитель: получение денег, переоформление и так далее.

Возмездное и безвозмездное отчуждение: отличия и особенности

Второй критерий, по которому можно разделить отчуждение – это компенсация. Тоесть возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности РФ или граждан, – это передача прав на него в обмен на материальное представление. Самый распространенный пример – договор купли-продажи, возмездным представлением которого является цена сделки.

Возмездное отчуждение предусматривается не только по договору, но и при принудительном изъятии объекта. Например, в случае изымания недвижимости для государственных нужд или при реквизиции собственник может требовать возмещения стоимости утраченного имущества.

Часто собственность утрачивается безвозмездно, то есть без материального представления. Это происходит как принудительно, так и добровольно. В первом случае это обращение взыскания на имущество или его конфискация.

Отчуждение в результате безвозмездной сделки – это, прежде всего, договор дарения или пожертвования. Если в соглашении содержится упоминание о встречном представлении (в обмен на подарок), существо сделки нарушается. Она будет считаться недействительной.

Фото 5

Согласие на отчуждение

С еще большими осложнениями происходит отчуждение в случае, если владельцем доли в недвижимости является несовершеннолетний ребенок

Выше был рассмотрен первый проблемный случай, когда имущество находится в долевой собственности. Но есть еще проблемные ситуации.

К ним также относится продажа или другое отчуждение объектов недвижимости, которые принадлежат несовершеннолетним и малолетним (либо они являются долевыми собственниками).

Вообще, права детей жестко регламентированы, и на их стороне стоят много государственных органов, один из которых опекунский совет.

В его ведении находятся все сделки по отчуждению имущества. Онополностью или частично принадлежит детям, и именно он дает согласие на все такие отчуждения.

Для того, чтобы не возникало никаких вопросов, родители, или опекуны решившие продать квартиру, где ребенку принадлежит часть должны знать следующие тонкости:

Перед продажей описанного имущества, родители должны подыскать равнозначное жилье, которое будет не хуже продаваемого, либо иметь лучшие индивидуальные параметры.

Если по документам, взамен ничего приобретаться не будет, то опекунский совет не даст разрешение, а если продажа все-таки произойдет, он обратится в суд и признает сделку не действительной.

Дети, которым исполнилось 14 лет, должны прийти в опекунский совет (ОС) и подтвердить свое согласие на отчуждение, написав письменное заявление. Если они откажутся это сделать по любому мотиву, разрешения на продажу от ОС не будет.

Читайте также: Устранение препятствий в пользовании жилым помещением, основные моменты

При подборе недвижимости взамен продаваемой, родители должны учитывать не только благоприятную инфраструктуру (близость общественного транспорта, наличие детских площадок, магазинов) но и удаленность учебных заведений, куда будет ходить ребенок.

Если данные условия будут не удовлетворительными, то опекунский совет также имеет право отказать в отчуждении.

Важно понимать, что процесс отчуждения имущества ребенка, таит в себе много нюансов, поэтому подходить к таким сделкам нужно осторожно как продавцам, так и покупателям.

Добровольное и принудительное отчуждение

Добровольное отчуждение имущества

Продажа. В сделке участвуют две стороны: продавец и покупатель. Переход имущества от одного владельца другому оформляется договором купли-продажи. Отчуждение возможно только после госрегистрации собственников имущества!

Дарение. В этом случае имущество меняет «хозяина» безвозмездно по договору дарения. Если Вы отчуждаете что-то в пользу родственника — сделка освобождается от налогообложения. «Чужому» придется заплатить в бюджет 13% от стоимости «подарка».

В юридической практике случается, что дарение — это принудительное отчуждение. Владельца заставляют оформить документы против его воли. И после того, как он подпишет договор, доказать в суде факт принуждения практически нереально.

Обмен. Обмен оформляется двумя договорами купли-продажи. Каждый из участников сделки выступает одновременно и продавцом, и покупателем. По закону обменивать можно только равноценное имущество. Если обмен предусматривает доплату, то эта сумма облагается НДФЛ.

Рента. Как ни странно, рента тоже относится к отчуждению. Вы можете подписать договор пожизненной ренты с продавцом недвижимости. До конца его жизни Вы обязуетесь обеспечивать содержание нынешнего владельца квартиры. И только после его смерти недвижимость перейдет в Вашу собственность.

Продавцом в этом случае могут выступать только физические лица или некоммерческие организации!

Принудительное отчуждение имущества

Такое отчуждение обычно применяется по решению суда о конфискации или реквизиции имущества. Например, когда владелец не может оплатить алименты или долг. Или когда переход права продиктован государственной необходимостью (чрезвычайные обстоятельства: масштабные катастрофы, общественная опасность). Сюда же, теоретически, относят и конфискацию имущества коррупционеров, если владелец не сумеет подтвердить, что приобрел его законно.

Закон предусматривает ситуации, когда россиянина можно принудительно лишить права собственности на недвижимость:

  • Взыскание недвижимости по обязательствам владельца (по закону, по суду или по договору).
  • В связи с окончанием договора найма или аренды.
  • Если изъят земельный участок, на котором стоит недвижимость.
  • Отчуждение для нужд муниципалитета или государства.
  • Отчуждение в связи с реквизицией или конфискацией.
  • Прекращение прав, если недвижимость используется не по назначению.

Разновидность принудительного отчуждения: государственное. Например, когда земельный участок попадает в зону государственной застройки. Это возможно только при условии равноценного и предварительного возмещения стоимости имущества.

Отчуждение недвижимости в пользу государства возможно:

  • По решению исполнительных органов (муниципального, регионального или федерального значения).
  • При полном возмещении стоимости объекта.
  • При согласии владельцев недвижимости.
  • При оглашении собственнику «хорошей новости» хотя бы за год до фактического отчуждения.
  • По решению суда, где госструктура докажет свою правоту (в случае, когда владелец недвижимости не согласен добровольно с ней расстаться).
Фото 6

Отчуждение доли квартиры

Существуют такие ситуации, когда объект недвижимости не находится в полной владении лишь одного собственника, несколько лиц имеют права на один объект. В таком случае все процедуры, связанные с данным объектом, слегка усложняются. Процедура отчуждения не является исключением.

В первую очередь, согласно Гражданскому кодексу, стоит учитывать, что права на приобретение долей имущества имеют другие владельцы этого объекта, вернее, его частей. То есть если гражданин изъявляет желание продать, сдать в аренду или совершить иные действия с недвижимостью, ему необходимо для начала предложить сделать это другим собственникам. И лишь в случае их отказа совершить данное действие, можно смело распоряжаться данной долей имущества.

Для оформления такой сделки желательно воспользоваться одним из предложенных способов действия:

  • Заявления от долевщиков, что они не против производимых действий, подаваемые вместе с ксерокопиями паспорта для сравнения подписей и исключения факта подделки документов.
  • Личная явка всех лиц, имеющих права на собственность и подтверждение у нотариуса их согласия с производимыми действиями.

Данный момент очень важен, так как в случае, если после заключения договора другой долевой собственник окажется недовольным процедурой и обратится в суд, суд окажется на его стороне и вполне может признать договор недействительным.

Если несовершеннолетний является одним из долевщиков

Этот случай является еще более щепетильным, чем предыдущий. Права несовершеннолетних граждан очень жестко регламентируются законодательством, а за их исполнением следит опекунский совет. Поэтому если квартира или иной вид недвижимого имущества, часть прав которого принадлежит лицу, не достигшему 18 лет, планируется к участию в сделке купли-продажи, аренде или иных действий, то придется выполнить несколько условий.

Во-первых, родители или опекуны несовершеннолетнего ребенка обязаны перед совершением сделки найти жилье, имеющее параметры благоустройства на уровне не ниже того, которым обладает продаваемый объект. В случае, если покупка вообще не планируется совершаться, опекунский совет не одобрит сделку. А если она будет произведена без этого разрешения, то данная инстанция может обратиться в суд и признать сделку недействительной.

Во-вторых, стоит учитывать, что после достижения 14-летнего возраста такой гражданин может прийти в опекунский совет и написать заявление об отчуждении. Оформлено он обязательно должно быть в письменном виде, если ребенок не соглашается это делать по любым причинам, никто заставить его не может, и сделка не будет произведена.

Ну и наконец, в-третьих, при выборе новой жилой недвижимости учитываться должны не только технические параметры самой квартиры, но и внешние благоустройства — благоустроенность двора, удаленность от учебных и образовательных заведений, пунктов медицинских услуг.

Принудительное отчуждение имущества

Фото 8

Принудительное отчуждение может произойти лишь в том случае, если участок земли был изъят для государственных нужд. Кроме того, если владелец ненадлежащим образом использует земельный участок, то его также в принудительном порядке могут изъять.

При отчуждении имущественного объекта, между сторонами могут быть заключены различные договоры:

  • Купли-продажи;
  • Обмена;
  • Дарения.

При заключении договора купли-продажи имущественный объект передается другой стороне после внесения оплаты на счет продавца.

Аналогичная ситуация происходит также при продаже права на имущественный объект. При подписании договора на мену имущества одна сторона имеет право произвести обмен одной вещи на другую, более значимую для него на сегодняшний момент. В подобном случае стороны, принимающие участие в сделке выступают в качестве покупателя, так и продавца одновременно. Ведь они обязаны передать и принять имущество либо объект, который до этого принадлежал другой стороне.

Что касается заключения договора дарения, то объект будет передан одаряемой стороне. Он вправе ей распоряжаться на безвозмездной основе, согласно условиям договора. Кроме того, у дарителя есть возможность освободить одаряемое лицо от имущественных обязательств одаряемое лицо. Кроме того, стоит отметить, что отчуждение имущественного объекта может иметь форму пожертвования. На первый взгляд, это напоминает договор дарения.

Отличие заключается лишь в том, что он представляет право на передачу имущественного объекта для общественных целей. Если одна из сторон отказывается выполнять обязательства, то процедура по отчуждению осуществляется по решению суда. Собственник, который ранее обладал правом на имущество, лишается его после его передачи другому лицу. Это связано с тем, что последняя сторона сразу же принимает данное имущество. Разумеется, у нее появляется право собственности на законных основаниях.

Виды отчуждения

Купля-продажа недвижимого имущества

Купля-продажа

Процедура отчуждения, производимая в рамках сделок купли-продажи должна строго соответствовать установленному законом порядку.

Первым обязательным условием является заключение договора. Именно он создаст основание для перехода права собственности на недвижимость новому владельцу.

Участниками сделки могут быть любые категории лиц и организаций:

  • физические;
  • юридические;
  • муниципальные;
  • государственные.

Важные составляющие сделки:

  • подтверждение права продавца на собственность в отношении объекта сделки. Оно удостоверяется свидетельством о праве, а также документом, который лег в основу появления прав;
  • договор не будет иметь юридической силы, если объект сделки указан расплывчато и двояко;
  • стоимость объекта (цена);
  • все обременения, которые имеет недвижимость, должны быть указаны;

Какое недвижимое имущество можно продавать?

Состояние недвижимости может создавать препятствия для купли-продажи. Так нельзя продать объект, если:

  • на него наложен арест;
  • существует судебный запрет на любые действия с объектом;
  • объект находится в здании, которое признано аварийным или предназначено к сносу;
  • он является самостроем.
Читайте также: Как лучше переоформить квартиру на сына: практические советы

Если недвижимость заложена, то продать её можно, но только получив согласие залогодержателя.

Закон жестко регламентирует необходимость участия в сделке нотариуса, если:

  • объект продается целиком, но у него несколько долевых собственников;
  • продается только часть объекта (одна или несколько долей) третьим лицам;
  • продается объект, который принадлежит целиком или в части лицам, не достигшим 18 лет, признанным нетрудоспособными, либо недееспособным гражданам.

В остальных случаях услугами нотариуса можно пользоваться по желанию сторон.

Наследство

Наследование недвижимого имущества

Особенностью ведения наследственных дел является проверка того, что при реализации прав одного наследника не происходит ущемление прав других возможных претендентов (раздел 5 ГК).

В случае отсутствия у умершего завещания, для определения круга наследников применяется принцип очередности. Чем ближе родство претендента с умершим, тем больше у него шансов получить наследство.

Если составлено завещание, необходимо удостовериться, что у наследодателя не осталось родственников, которым часть наследства положена по закону (обязательная доля – ст. 1149).

Отчуждение недвижимости при наследовании может произойти не раньше, чем через полгода после смерти наследодателя. Именно эта дата является точкой отсчета для открытия наследственного дела. По его результатам правопреемники получают свидетельство о праве на наследство.

Полгода даются наследникам и нотариусу для:

  • установления всей наследственной массы имущества, проверки прав на неё наследодателя и оценки;
  • определения круга претендентов;
  • распределения долей имущества;
  • принятия решения о принятии или отказе от наследства.

Сам по себе отказ от наследства отчуждением не является, так как происходит до получения прав на недвижимость.

Наследственное отчуждение достояния должно завершиться регистрацией прав собственности наследников. Произвести данные действия можно после получения свидетельства о праве на наследство.

Оплата наследственного отчуждения включает в себя государственную пошлину (ст. НК), которая для первых двух очередей родственников составит 0,3% от стоимости имущества, а для более дальних родственников – 0,6%.

Близкие, которые проживали с наследодателем совместно, могут быть освобождены от уплаты пошлины (ст. НК). Также существует большое количество льгот, позволяющих снизить сумму выплат, либо вовсе освободиться от нее.

Дарение

Договор дарения недвижимого имущества

Дарение является двусторонней сделкой, при которой даритель отказывается от прав собственности на недвижимость в пользу одаряемого.

Договор дарения отличается от других форм отчуждения (глава 32 ГК) тем, что:

  • не может быть возмездным;
  • не может содержать никаких условий или требований;
  • допускает содержание обязательств в отношении дарителя или третьих лиц (право пожизненного проживания).

Несмотря на то, что условия при оформлении дарения недопустимы, прописать возможность пожизненного проживания в нем, возможно.

Данный пункт дарственной не требует от одаряемого дополнительных финансовых затрат и не ущемляет его прав, поэтому признается законным.

При составлении дарственной важно:

  • четко определить объект договора;
  • удостовериться в том, что даритель является собственником недвижимости;
  • получить согласие на сделку второй половины дарителя, если недвижимость является супружеской собственностью.

Если осуществляется дарение доли в объекте недвижимости, согласно 250 статье ГК, согласие от других собственников не требуется.

Договор считается исполненным после регистрации прав собственности одаряемым.

Для граждан РФ установлен налог за отчуждение имущества по факту дарения в размере 13%, для остальных он составит 30% от стоимости недвижимости. Близкие родственники дарителя от уплаты налога освобождены (ст.217 НК). 

Читайте также: Кадастровые работы: это оценивание и оформление недвижимости

Мена

Договор мены недвижимого имущества

При осуществлении договора мены отчуждение недвижимости производится в обмен на получение права собственности на другую недвижимость. При этом каждая сторона, участвующая в сделке является продавцом и покупателем одновременно.

Требования к договору мены аналогичны требованиям к договорам купли-продажи:

  • это письменное соглашение сторон;
  • объекты обмена описываются однозначно;
  • обмен допустим в отношении равноценных объектов;
  • при неравноценном обмене, владелец менее дорогостоящего объекта обязан компенсировать второй стороне разницу;
  • сумма компенсации должна быть показана получателем, в качестве дохода для дальнейшего налогообложения;
  • осуществление обмена должно быть подтверждено передаточным актом и зарегистрировано в государственных органах.

Важно помнить, что если указание о неравноценной стоимости недвижимости и компенсации в договоре отсутствует, то оба объекта признаются равноценными.

В отношении недвижимости договора мены практически утратили свою актуальность. Часто они заменяются договорами купли-продажи на каждый из объектов недвижимости отдельно.

Рента

Договор ренты недвижимого имущества как вид отчуждения

В законодательстве данный вид отчуждения выделен в особую категорию. Он предполагает возмездный (либо безвозмездный) отказ от прав собственности в пользу плательщика ренты.

Оплатой могут выступать денежные средства, либо содержание рентодателя в иной форме (например, предоставлением продуктов, лекарств, оплаты коммунальных расходов и т.д.).

Особенностью ренты с участием недвижимости является бессрочность, либо пожизненная длительность договора, который заканчивается со смертью рентополучателя.

Участниками сделки:

  • могут быть физические лица или организации, если их деятельность не связана с коммерцией;
  • не могут выступать недееспособные граждане (самостоятельно заключать сделку)

Если дееспособность была потеряна получателем ренты после заключения договора, это не будет основанием для расторжения последнего.

Сам договор следует заверить в нотариате.

Права на недвижимость, являющуюся объектом договора, регистрируются в обязательном порядке.

Вопросы и ответы

Источники

Использованные источники информации.

  • https://grazhdaninu.com/raznoe/otchuzhdenie-imushhestva.html
  • https://vseodome.club/kommercheskaya-nedvizhimost/chto-takoe-otchuzhdenie-nedvizhimogo-imuschestva-v-2019-godu.html
  • http://capitalgains.ru/stati/otchuzhdenie-imushhestva.html
  • https://101jurist.com/nedvizhimost/otchuzhdenie-imuschestva.html
  • https://pravovdom.ru/zemlya/otchuzhdenie-nedvizhimogo-imushhestva.html
  • https://domovik.guru/zakon/otchuzhdenie-dvizhimogo-imushhestva-i-nedvizhimogo-chto-oznachaet-eto-ponyatie.html
  • http://pravozhil.com/oformlenie/chto-takoe-otchuzhdenie-nedvizhimogo-imushhestva.html
  • http://pravozhil.com/oformlenie/otchuzhdenie-nedvizhimogo-imushhestva.html
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий