Что необходимо при покупке квартиры

 

Анализ юридической чистоты квартиры – не такая уж сложная процедура, справиться с которой при желании по силам и покупателю, а не.. Как купить квартиру в строящемся доме (новостройке)? Какие есть варианты покупки квартиры (ипотека, рассрочка, материнский капитал)? Какие нужны документы для самостоятельного оформления квартиры?

Риэлтор – стоит ли прибегать к услугам посредника и как правильно его выбрать

Как лучше купить квартиру – самостоятельно или при помощи посредника?

Как уже было сказано, решать квартирный вопрос, не прибегая к посторонней помощи, можно только при наличии определенного опыта.

Если вы новичок в сделках с недвижимостью, воспользуйтесь помощью агентов по купле/продаже жилья. Можно также обратиться за помощью к своим родственникам или близким друзьям, если у них есть необходимый опыт. Это будет очень хорошо, если к примеру, они недавно уже купили недвижимость и соответственно в курсе того, какой сейчас рынок, цены, и знают все об оформлении сделки.

Сравнение преимуществ и недостатков самостоятельной покупки квартиры и с помощью риэлтора

Можно применить промежуточный вариант – основную часть работы проделать самостоятельно (поиск вариантов, торг), а в помощь привлечь юриста.

В городах существуют десятки юридических фирм, готовых за определённую плату проконсультировать покупателей по интересующим их пунктам сделок и помочь со всем комплексом юридического оформления квартиры.

Если вы решили доверить приобретение квартиры агентству недвижимости, нужно грамотно подойти к его выбору.

Если не хотите рисковать, выбирайте крупные компании: там и выбор сотрудников больше, и архивные базы обширнее, хотя цены могут быть выше.

Хорошо, если компания является членом гильдии риэлторов федерального или регионального уровня.

Выбор посредника – дело серьёзное. Как показывает практика, вы можете найти хорошего риэлтора, обратившись за рекомендацией к друзьям и знакомым. Иногда это помогает снизить цены на услуги и повышает уровень надёжности риэлтора.

Также стоит побывать в офисе компании лично: не слишком доверяйте словам, сказанным по телефону, или красивой картинке на сайте агентства.

В офисе не стесняйтесь проверять документы и задавать прямые вопросы: вы покупатель, и намерены тратить свои «кровные» деньги.

Признаки надёжного (или хотя бы порядочного) агентства:

  • профессиональный подход к работе;
  • срок существования компании на рынке;
  • приличное техническое оснащение;
  • порядок и дисциплина в офисе.

Заключая договор на подбор объекта недвижимости, убедитесь, что все риски при проведении операций с квартирой должны нести совместно вы и компания.

В документах должно быть упомянуто название фирмы, а не фамилия конкретного риэлтора: так безопаснее с юридической точки зрения. Обязательно должны учитываться кризисные и «форс-мажорные» обстоятельства.

Задача риэлтора – найти компромисс между вами и собственником: если агент в большей степени отстаивает интересы хозяина квартиры, это должно вас насторожить.

Если вдруг риэлтор сообщает вам информацию, что неожиданно объявился ещё один покупатель, который предлагает на $1000 больше, не стоит верить на слово: такие сведения нуждаются в проверке.

Будьте реалистами – не доверяйте своему агенту безоговорочно: он преследует свою выгоду, и не всегда она совпадает с вашей. Если вам категорически отказывают в снижении цены, приводя при этом «неопровержимые» доказательства такого решения, то лучше рассмотреть еще несколько вариантов.

Работая с риэлтором, максимально информируйте его о параметрах искомой жилплощади и своих пожеланиях. Если вы желаете наблюдать из окна закат солнца или хотите тихих соседей-пенсионеров, лучше заранее оповестить агента об этом.

На практике риэлтор стремится включить в стоимость квартиры и собственные комиссионные. О размерах посреднического процента клиента даже не всегда информируют.

Если в договоре вы указываете максимальную сумму, которую готовы заплатить за жильё, будьте уверены, что именно эту цену вам и будет предлагать ваш агент в надежде получить предельно высокие комиссионные.

Чтобы исключить невыгодные для вас ситуации, следует:

  • заранее обозначить в договоре сумму вознаграждения риэлтора не в процентах, а фиксировано (желательно);
  • указать, какая сторона оплачивает оформление сделки. Обычно, все издержки по оформлению жилья несет покупатель;
  • перечислить все возможные расходы клиента при заключении сделки.

При составлении договора риэлтор вправе взять с клиента определенный аванс. Это вполне закономерно: поиск вариантов требует определенной работы и затрат.

Однако размер аванса должен быть разумным: не больше $1000 в зависимости от стоимости квартиры и сложности поиска. Отметьте в договоре, что аванс входит в общую сумму вознаграждения риэлтора. И главное, зафиксируйте письменно, что риэлтор получил эти деньги в счет своих услуг.

Не всегда поиск возможных вариантов заканчивается успешно. Кто несёт ответственность, если сделка не состоялась? Об этом тоже стоит позаботиться заранее. Эксперты советуют включить в договор с агентом следующие пункты:

  1. Риэлтор обязан предоставить клиенту на рассмотрение не менее 3-х вариантов, полностью соответствующих первоначальным требованиям.
  2. В случае невыполнения пунктов договора риэлтор обязуется вернуть клиенту аванс и выплатить неустойку в заранее оговоренной сумме.
  3. Если клиент отказывается от 3-х вариантов (удовлетворяющих критериям поиска), он имеет право потребовать возврата аванса за вычетом оплаты деятельности риэлтора. (Размер такой платы обычно варьируется в пределах $200).

Профессиональный подход к ответственности обеих сторон сразу настраивает риэлтора на деловую волну и гарантирует отсутствие халтуры в работе. Включив в договор вышеуказанные пункты, долго ждать вариантов и подгонять агента вам не придётся.

Должен ли риэлтор отвечать за чистоту сделки

Теоретически любой договор при соответствующих обстоятельствах может быть аннулирован в суде. Даже самый опытный профи не даст 100% гарантии, что этого не случится.

Однако агентство должно полностью отвечать за ошибки, допущенные его штатными работниками в ходе оформления сделок купли/продажи, и за нарушение данных обязательств. Другими словами, риэлтор несёт разве что моральную ответственность за недобросовестного продавца, но полностью отвечает за собственные действия.

Возмещение материального ущерба, причиненного покупателю, возможно при наличии у риэлторской компании гражданского договора страхования. Сумма, в которую страховщик оценивает ущерб, обычно сразу указывается в договоре. На большую компенсацию клиенту можно не рассчитывать.

Возможные риски

Фото 2

В чем же состоят особенности рисков при покупке квартиры?
Приобретая жильё в собственность, гражданин может столкнуться как с ошибками (своими или продавца) – так и с откровенным мошенничеством.

Рассмотрим, что нужно знать и какие нюансы необходимо учитывать, разберёмся с основными опасностями и всеми подводными камнями, поджидающими перед покупкой квартиры через агентство недвижимости как в новостройке, так и на вторичном рынке.

Подробнее о рисках, которые могут встретиться при покупке квартиры и о том, как избежать мошенничества, мы рассказываем здесь.

Несоблюдение прав

Детей или лиц с ограниченной дееспособностью

Он возникает в том случае, если в приобретаемой квартире зарегистрирован ребёнок до 18 лет либо иное не полностью дееспособное лицо, находящееся под опекой либо попечительством. В этом случае сделка при покупке квартиры должна совершаться только с согласия местных органов опеки. В противном случае есть риск того, что сделка купли-продажи квартиры будет признана недействительной через суд. В этой ситуации можно не только потерять квартиру, но и не вернуть назад свои деньги.

Минимизировать такой риск можно следующими способами:

  1. Запросить у продавца либо его представителя не просто выписку из домовой книги, а расширенный архивный вариант, в котором были бы указаны все лица, которые когда либо имели постоянную регистрацию в квартире с того момента, как она была введена в эксплуатацию.
  2. Просмотреть выписку и убедиться, что в ней нет данных о лицах, которым бы на момент сделки ещё не исполнилось бы 18 лет. Так отсекается риск, связанный с нарушением прав несовершеннолетних.
  3. В том случае, если по данным выписки уже из ЕГРН указан несовершеннолетний как один из совладельцев жилья – ещё до заключения договора нужно, чтобы продавец предоставил разрешение от муниципальных органов опеки.
  4. В том случае, если квартира раньше уже продавалась, нужно выяснить, были ли такие разрешения получены по всем сделкам, которые совершались с 1 января 2005 года (даты, когда начала действовать одна из важнейших редакций ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Если у продавца нет соответствующих документов, можно сделать запрос в органы опеки.
  5. Наконец, чтобы избежать риска того, что на стороне продавца окажется недееспособный либо ограниченно дееспособный человек, договор лучше всего заверять у нотариуса. Согласно ст. 43 Основ законодательства РФ о нотариате, проверка дееспособности участников сделки входит в обязанности нотариуса.
ВАЖНО: При наличии сомнений в продавце у него можно потребовать справку о том, что он не состоит на психиатрическом или наркологическом учёте.

На что нужно обращать внимание и какие документы стоит проверять при покупке жилья, мы рассказываем тут.

Несовершеннолетних при приватизации

Если квартира ранее была муниципальной и проходила процедуру приватизации, есть вероятность того, что из этой процедуры были исключены дети. В таком случае есть вероятность того, что они, достигнув 18 лет, подадут иск в суд, обжалуют решение – и приватизация будет признана незаконной.

В этом случае не исключено, что и последующие сделки тоже будут признаны незаконными. Избежать риска можно следующим способом:

  1. Тоже запросить полную архивную выписку.
  2. Проверить, указаны ли в ней лица, к моменту приватизации не достигшие 18-летнего возраста.
  3. Проверить, все ли среди них достигли к моменту сделки ещё 21 года. Эта цифра связана с тем, что исковая давность по оспариванию приватизации составляет 3 года (ст. 196 ГК РФ), при этом отсчитываться срок начинает с момента, когда гражданин стал совершеннолетним. Если нет, то от сделки лучше воздержаться.

Статья 196 ГК РФ. Общий срок исковой давности

  1. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
  2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года N 35-ФЗ «О противодействии терроризму».

Полностью избежать рисков в этом случае крайне трудно. Поэтому при малейших сомнениях в чистоте сделки рекомендуется искать другой объект для покупки.

Настоящего либо бывшего супруга

Согласно ст. 35 СК РФ, имущество, которое нажито было во время брака, является совместной собственностью обоих супругов. Поэтому, если при продаже квартиры продавцом выступает только один из них, есть риск, что второй оспорит сделку. Тот факт, что регистрация в ЕГРН будет лишь на одного человека, этому не помешает.

Что можно сделать в этом случае?

  1. Если продавец в браке, либо брак был расторгнут менее чем три года назад (срок исковой давности), его жена или муж должны дать письменное согласие на сделку и заверить его у нотариуса.
  2. Проверить основания, по которым была приобретена квартира, попросив соответствующие документы. Если продавец получил её по наследству, в дар либо после развода по заверенному судом или нотариусом соглашению о разделе – риска нет. То же самое касается и случаев, когда он купил жильё ещё до брака.
  3. Если неизвестен семейный статус продавца, от него можно потребовать заявление, заверенное у нотариуса, о том, что в браке не состоит. В случае суда это позволит доказать, что права бывшего или настоящего супруга были нарушены продавцом, а не покупателем.

Опасность купить обременённое имущество

В ряде случаев лица, зарегистрированные в квартире, сохраняют право проживать в ней независимо от того, кто является собственником.

Такое возможно в случае:

  1. Отказа от приватизации.
  2. Получившие такое право по завещательному отказу.
  3. Несовершеннолетние под опекой или оставшиеся без родителей.
  4. Рентополучатели.
  5. Наниматели или пользователи по безвозмездному договору.

В этом случае действовать надо следующим образом:

  1. Запросить выписку на зарегистрированных лиц.
  2. Если там зарегистрирован кто-то, кроме продавца – потребовать снять с учёта этих лиц.
  3. Запросить новую выписку и проверить, действительно ли все прежние жильцы сняты с учёта.
ВНИМАНИЕ: В силу п. 2 ст. 1137 ГК РФ эта мера не спасёт от тех, кому право проживания дано по завещательному отказу. С таким риском придётся смириться.

Если наследование будет оспорено

Если продавец получил квартиру по наследству, то есть вероятность того, что другие наследники будут оспаривать в суде его право собственности. В этом случае есть риск, что сделка окажется недействительной.

Защититься здесь проще всего – нужно лишь не покупать квартиры, с момента регистрации которых на продавца прошло менее года. Именно такой срок давности установлен для исков об оспаривании наследования.

Дополнительно можно защититься и нотариально зарегистрировав договор. Это повысит шансы на то, что покупатель будет рассматриваться судом как добросовестный приобретатель, у которого в этом случае, согласно ч. 1 ст. 302 ГК РФ, имущество отобрано быть не может.

Статья 302 ГК РФ. Истребование имущества от добросовестного приобретателя

  1. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
  2. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.
  3. Деньги, а также ценные бумаги на предъявителя не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя.

Нарушение преимущественного права на приобретение жилья

Согласно ст. 250 ГК РФ, в том случае, если квартира либо другое имущество находится в долевой собственности, владелец одной доли должен прежде всего предложить приобрести её остальным совладельцам. Лишь после их отказа или отсутствия ответа в течение месяца продавец может продавать долю кому угодно.

Чтобы избежать этого риска, следует при покупке доли потребовать от продавца предоставить подтверждение того, что он письменно обращался к остальным совладельцам.

Низкое качество помещения

По закону, квартира должна быть пригодной для проживания. Однако пределы пригодности стороны могут трактовать по-разному. Поэтому перед оформлением документов и передачей денег покупателю стоит самому взглянуть на то, в каком состоянии пребывает его потенциальная собственность. В случае необходимости к осмотру квартиры можно привлечь независимого специалиста. Это позволит объективно оценить состояние жилья и избежать споров по поводы цены на квартиру.

Столкнуться с низким качеством чаще всего можно в двух случаях:

  • в новостройках, сданных в эксплуатацию с нарушениями;
  • наоборот – в старых и уже изношенных домах.

В обеих случаях всё решает личный осмотр с привлечением экспертов, в случае сомнений.

Рекомендации относительно того, как и когда лучше всего проводить осмотр квартиры, а также на что следует обращать внимание, мы предоставили в отдельном материале.

Долгострой

Это типичный риск, касающийся покупки жилья в новом, ещё строящемся доме. Может сложиться ситуация, когда застройщик либо приостановил строительство, либо, хотя фактически дом уже готов, не вводит его в эксплуатацию и не предоставляет квартиру покупателю в указанные в договоре сроки.

К сожалению, это одна из ситуаций, когда риск невозможно предотвратить. Здесь может помочь только обращение в суд.

Новостройка по «серой» схеме

Квартиры в новом доме могут продаваться по нескольким видам договоров:

  1. ДДУ (долевое участие).
  2. Через создание жилищных кооперативов – ЖСК (жилищно-строительного) и ЖНК (жилищно-накопительного).
  3. Через выпуск сертификатов застройщика, являющихся ценными бумагами.
  4. В порядке цессии (то есть уступки права).

Все эти договора предусмотрены в законе №214-ФЗ от г. Однако до сих пор недобросовестные застройщики пытаются дополнительно работать и по другим видам договоров:

  • Инвестиции в строительство.
  • Предварительной купли-продажи.
  • Предварительная купля-продажа с покупкой векселя.

Все эти варианты допустимы по ГК РФ, но противоречат закону №214-ФЗ, который напрямую касается долевого строительства многоквартирных новостроек. Поэтому все многочисленные риски, связанные с нарушением этого закона отсекаются просто – нужно лишь не заключать сомнительных договоров.

Долги по взносам на капитальный ремонт

В отличие от коммунальных платежей, привязанных к пользованию квартирой, капремонт оплачивается исходя из самого факта владения ей. Поэтому при покупке квартиры у должника есть риск получить «в довесок» и задолженность.

Способ обезопаситься здесь прост: обратиться в управляющую компанию и затребовать справку о задолженности или отсутствии таковой.

Наконец, самым опасным случаем являются ситуации, когда продавец сознательно хочет не заключить договор, а получить от покупателя деньги, не предоставляя ему ничего взамен. Подробнее этот риск будет рассмотрен далее.

ВАЖНО: При покупке квартиры как можно меньше операций следует проводить с наличными. С современными онлайн-сервисами и банкоматами на каждом углу сделать банковский перевод – не проблема, а банковские чеки и история транзакций в случае необходимости станут великолепным доказательством по делу о мошенничестве.

Но уж если обойтись без наличных денег не получается, каждый платёж должен сопровождаться выдачей расписки (желательно – в присутствии хотя бы одного свидетеля), кассового чека или корешка от приходного ордера.

Фото 2

Правила покупки

Сделки с недвижимостью всегда нужно осуществлять не спеша, обдумывая каждый свой шаг. Существует множество способов обмана покупателей, которые на первый взгляд кажутся абсолютно законными. Поэтому, приобретая квартиру на вторичном рынке, нужно придерживаться следующих правил:

  1. Выплата аванса. Продавец может потребовать небольшую сумму наперед и имеет на это все основания. Для покупателя аванс является гарантией того, что сделка «не сорвется». Но юристы все же советуют заключать договор аванса, который позволит покупателю забрать свои деньги обратно в случае непредвиденных обстоятельств. Документ также должен содержать информацию о штрафных санкциях за отказ от сделки.
  2. Если стороны решили заключать соглашение об авансе, также необходимо составить отдельное приложение о техническом состоянии квартиры. К нему прилагаются фотографии и другие документальные доказательства.
  3. Передавая аванс продавцу, покупатель должен получить расписку. Именно она подтверждает получение продавцом денег, а не договор авансирования.
  4. На следующем этапе покупатель должен начать процедуру подготовки документов. Если квартира приобретается по ипотеке, то список необходимых бумаг предоставит банк.

Далее осуществляется оформление сделки и передача всей суммы за квартиру.

Популярные способы покупки квартиры

Фото 4

Итак, как купить квартиру? Чем лучше расплатиться за будущее жильё – наличными деньгами сразу, банковскими переводами ежемесячно?

Каждый способ имеет свои сильные и слабые стороны.

1) За наличные

Прямая покупка за наличные – с одной стороны, наиболее простой способ, с другой – наиболее нервный. Делая такое приобретение, человек часто совершает самую дорогую покупку в своей жизни. Вопрос безопасности финансов в таких сделках имеет первостепенное значение.

Прежде чем расплачиваться, покупателю следует тщательно проверить состояние жилплощади, юридическую чистоту жилья, согласовать с продавцом наиболее приемлемый способ передачи денег.

Статистика свидетельствует, что 90% расчетов (в первую очередь, при покупке «вторички») производится за наличные средства. Формально переход к покупателю права собственности осуществляется в момент государственной регистрации сделки. Однако регистрация происходит через 10 суток после предоставления документов. Когда же платить хозяину?

Есть 2 варианта:

  1. Передать средства перед оформлением документов, составив расписку в получении денег в счет сделки купли-продажи недвижимости.
  2. Сделать оплату после регистрации права новых владельцев на жильё.

Второй способ более рискованный, и обычно все сделки осуществляются через составление расписки.

Свести риски к минимуму помогают: юридически оформленные расписки, наличие свидетелей сделки, передача денег в людном месте (в идеале — с камерами наблюдения), использование банковской ячейки.

2) Через ипотеку

Ипотека является хорошим вариантом для людей со стабильным доходом, но не располагающих всей суммой для приобретения недвижимости.

Покупка квартиры без денег — это популярный вопрос среди наших граждан. Обычно они решаются оформлением ипотеки в банке.

Ипотечная ставка в России колеблется и в разных банках составляет от 10,5% до 14%.

Купить таким способом квартиру можно, имея на руках немалую сумму для первоначального взноса. Сейчас он составляет от 10% (в редких случаях) до 40% в разных банках.

С одной стороны, ипотека – наиболее доступный и популярный метод покупки жилья при отсутствии средств. Но с другой – это существенная финансовая нагрузка для получателя ипотечного кредита.

По данным Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) с января по июнь 2015 было зарегистрировано 533 тыс. ипотечных кредитов.

Ипотека – ответственное решение, которое нужно всесторонне обдумать. Готовы ли вы в течение 15-30 лет регулярно отдавать значительную часть своих доходов банку и вести более скромную и сдержанную жизнь?

Определённая часть населения однозначно высказывается против ипотеки, называя данный вариант «кабалой» и «финансовым рабством».

Такие люди считают, что взяв ипотеку, придётся жить чуть ли ни на хлебе и воде, трудясь по 12 часов в сутки. Квартира, по мнению противников ипотеки, не та цель, ради которой стоит терять годы жизни.

Такое мнение имеет разумные основания. Людям свойственна переоценка своих возможностей. Они считают, что если покупать дешёвую еду, ходить пешком, экономить на развлечениях, одежде и прочих насущных вещах, можно расплатиться с кредитом досрочно. Но это – путь в никуда.

При таком раскладе ваше стремление к развитию и достижению жизненных целей упадёт до нуля. Работая с утра до ночи, довольствуясь малым, вы рискуете впасть в депрессию, испортить отношения с супругом и детьми и даже потерять работу.

Чтобы этого не случилось, следует усвоить главное правило ипотеки: платежи должны быть для вас посильными.

Долг должен стать фоном вашей жизни, а не предметом ежедневных забот.

Не стоит платить из последних сил, лишая себя отдыха, новой одежды, отпусков и развлечений. Нужно лишь умеренно оптимизировать расходы.

Допустимый максимальный платеж по ипотеке это 30-40% от основного дохода.

Если после вычета этой суммы у вас вполне хватает на жизнь, значит, такой вариант – для вас. Платить больше человеку тяжело психологически. Цифры, конечно, вещь условная, но реально оценить свои силы вполне возможно.

3) В рассрочку

Такой способ нередко оказывается единственно возможным для тех, кто не имеет полной суммы платежа на момент покупки квартиры, но рассчитывает получить недостающие деньги в ближайший период. Рассрочка – нечто среднее между ипотекой и полной единовременной оплатой.

Приобретая жильё в рассрочку, покупатель делает первоначальный взнос, а остальное выплачивает равными долями каждый месяц либо согласно заранее установленному графику. Срок таких платежей обычно 3-12 месяцев, реже до 2-х лет. Первичный взнос обычно составляет 50%.

Рассрочка подходит далеко не всем: таким вариантом пользуются те, кто имеет стабильный высокий доход или планирует внести деньги после продажи уже имеющейся недвижимости.

Рассрочкой часто пользуются, если нужно срочно приобрести квартиру в строящемся здании, поскольку на более поздних этапах строительства стоимость жилья значительно возрастёт. Некоторые компании предлагают краткосрочные беспроцентные рассрочки (3-6 месяцев). В других случаях за отсрочку платежа полагается внести 10-12% переплаты.

4) За материнский капитал

Материнский капитал – реальный шанс для молодых семей* купить квартиру при отсутствии нужной суммы. Данным вариантом оплаты могут воспользоваться семьи, в которых есть 2 ребенка и более.

Молодая семья – это семья в первые 3 года после заключения брака (в случае рождения детей – без ограничения продолжительности брака) при условии, что один из супругов не достиг 30-летнего возраста.

Ежегодно сумма материнского капитала индексируется. Например, в 2015 году она составляла 453 000 рублей. Получить сертификат на владение материнским капиталом можно непосредственно сразу после рождения ребёнка либо позже. Согласно законодательству, программа работает до конца декабря 2019г.

При покупке жилья с помощью материнского капитала следует учитывать, что сумма поступает на счет владельца квартиры только через 2 месяца после заключения сделки.

Если сумма жилья больше материнского капитала, покупатель вносит недостающее количество средств наличными. Для осуществления сделки покупатель обращается в Пенсионный фонд. Капитал можно использовать как в виде первоначального ипотечного взноса, так и направить в погашение текущего кредита.

5) От застройщика

Покупка квартиры от застройщика – достаточно рискованный вариант.

Однако при удачном раскладе такой способ может принести значительную выгоду. Покупая квартиру от застройщика, следует провести предварительную работу:

  • провести сравнительный анализ цен. Слишком заниженная стоимость должна насторожить покупателя: солидная фирма вряд ли будет отдавать недвижимость за бесценок;
  • собрать максимальное количество сведений о застройщике;
  • ознакомиться с учредительными документами компании, разрешением на строительство, проектной документацией, договором на земельный участок;
  • изучить условия договора долевого участия: желательно сделать это внимательно и дома, где вас никто не торопит и ничто не отвлекает. Можно также подстраховаться, показав договор опытному юристу;
  • проверить аккредитацию новостройки в банке;
  • проверить все акты и согласования вплоть до разрешения подключения дома к местным коммуникациям после завершения строительства;
  • оценить степень готовности жилья (впрочем, не всегда даже 80% готовности гарантирует успешное окончание строительства).
  • оценить объект с точки зрения окупаемости инвестиций.

Покупая квартиру от застройщика, вы можете выгодно перепродать ее в дальнейшем, сделав ремонт и оформив право собственности.

Обратите внимание, что в случае продажи, вы будете обязаны заплатить налог 13%, если владеете этой недвижимостью менее 5 лет (изменение в законодательстве с 2019 года), ранее было 3 года.

6) От подрядчика (в новостройке)

Подрядчик — это организация или индивидуальный предприниматель, осуществляющий работы или продающий товары (стройматериалы) для компании-застройщика.

То есть застройщик — это клиент подрядчика. Так как часто у компании-застройщика ограничены средства, то с подрядчиками он рассчитывается натурой, то есть готовыми квартирами.

Пример

Компания-застройщик «Градостроительная компания» возводит жилой комплекс «Олимп», а подрядчик ИП Петров для строительства «Олимпа» осуществил для «Градостроительной компании» поставку кирпича на 10 000 000 рублей.

Тогда после сдачи объекта «Олимп» ИП Петров получит 4 готовых квартиры по 2 500 000 рублей, то есть всего на 10 000 000 рублей.

Причем, стоимость 2 500 000 за квартиру ниже рыночной. В то время как сам застройщик продает такие квартиры дороже, например за 3 500 000 рублей.

Таким образом, подрядчик оказывается в потенциальном «наваре». Но часто ему требуется вернуть свои деньги в оборот, и тогда он быстро продает доставшиеся от застройщика квартиры по цене ниже рынка, например за 3 000 000 рублей.

Здесь вы и можете сэкономить до 20% от стоимости квартиры.

Важный момент!

Подрядчики при расчете принимают только наличные средства и в ограниченный срок, обычно не более 10 дней. Этим и обусловлена более низкая цена.

Сама процедура покупки квартиры от подрядчика называется «договор переуступки права требования недвижимости». То есть, пока ваш дом не сдан, им владеет застройщик. Когда застройщик «отписал» квартиру подрядчику, то по закону он имеет право требовать от застройщика это жилье после сдачи дома.

Соответственно, если вы купили квартиру от подрядчика, то право требования готовой квартиры переходит к вам после сдачи дома.

Скачать образец договора переуступки права требования недвижимости (docx, 17 Кб)

Главное для клиента – найти добросовестного и порядочного подрядчика, который не занимается махинациями, а работает по реальному договору с застройщиками.

7) От собственника

Покупка от собственника – распространённый вариант покупки вторичного жилья.

Обычно так именуется покупка без посредников (то есть риэлторов), когда покупатель и продавец напрямую договариваются об условиях сделки. Покупка без риэлтора позволит вам сэкономить энную сумму, но при этом риск приобрести жильё, не соответствующее заявленным характеристикам, повышается.

В этом случае стороны сделки — продавец и покупатель просто заключают договор купли-продажи недвижимости и сдают документы в регистрирующий орган.
Скачать образец договора купли-продажи недвижимости (doc, 39,5 Кб)

Источники

Использованные источники информации.

  • https://hiterbober.ru/personal-money/kak-pravilno-kupit-kvartiru-instrukciya.html
  • https://myrealproperty.ru/kvartira/pokupka_kv/chto-nuzhno-znat-pokupatelyu
  • http://terrafaq.ru/nedvizhimost/kuplya-prodazha/vtorichnoe-zhile-chto-nuzhno-znat.html
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий